二手房税费计算器-买二手房税费怎么算？看完秒懂！

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“以吾之名二手房税费计算器，话赤真之言”

正文：

在购买二手房过程中，很多人对于税费的计算可能还是云里雾里。经常听别人说满2年，满5年，不知道到底哪个才是正确的算法，总感觉房产中介算的可能会高，有点不是很放心。

今天就来给大家详细介绍一下，杭州二手住宅主要的几大税费。

为了方便对计算税费的理解，首先要明确几个概念：

1.核税价并不一定是合同网签价。

核税价一般情况下就是合同网签的价格。但是为了防止交易双方故意把合同价做低很多，房管部门系统里面会有一个税务评估。

如果合同价低于系统评估的最低价，则按照评估最低价作为核税价。所以，通过把合同价格做低，避免税费可行，但是避不了太多。

2.房屋持有时间计算的依据

无论计算满2年还是满5年，都是以缴纳契税时间或者房产证时间为准，哪个时间早就按哪个算。

目前杭州6大主城区和萧山区期房未交付也可以提前办理缴纳契税，为了方便后期交易，建议尽早缴纳契税。

3.合同价做高和做低

二手房交易过程中，会遇到根据买家的需求对合同价格进行一定调整的情况。二手房交易税费其实分为买家税和卖家税，但是一般操作过程中都转嫁给了买家。

合同价做低：目的是为了减少税费，但是合同价外的部分需要全款支付，无法贷款，所以对买家首付有一定要求。不过要注意，这种做法本质上是阴阳合同，属于逃税漏税，而且存在一定风险，需要谨慎。

合同价做高：将税费增加到双方约定的价格上，由卖家承担所有税费。如此做法的好处就是本应由买家现金支付的税费也可以贷款了，但是会增加一定的税费总额。

二手房交易税费主要分为增值税及附加、个人所得税和契税三大税种，以及中介费一大费用。

1.增值税及附加（卖家税）

我们经常会听到“营业税5.6%”的说法，其实表达并不是很准确。

营业税已经改增值税了，简称“营改增”。5.6%的税率其中包含了5%的增值税和0.6%的附加税（城市建设税、教育附加税、地方教育附加税等）。

当前对于附加税有减免一半的政策，所以准确的说，增值税及附加税的税率是5.3%。

征收的条件是看房屋是否满2年，时间以税费发票的时间或者房产证时间为准。

满2年免征；未满2年，征收总额的5.3%。

2.个人所得税（卖家税）

满足家庭唯一住房且持有满5年的普通住宅可免个人所得税，否则都需要按规定缴纳个税。

个税计税方式分为总额1%或者核税价与买入价差额的20%。

如果差额较小且可以追溯原值二手房税费计算器，选择差额的20%计税，如果差额较大或无法追溯原值，则选择总额的1%计税。总之，取计税金额较小的方式，合理避税。

注意一点，以赠与或者继承方式获取的房屋，在二次交易过程中的个人所得税严格按照总额的20%计税。

3.契税（买家税）

无论购买新房还是二手房，都需要缴纳契税。具体计算方式如下：

4.中介费（买卖双方）

杭州二手房经纪公司收费标准按照分段累计，100万以内部分按照1.5%计提，超过100万部分按照1%计提。

买卖双方都要收，所以转嫁至买家收取2倍的中介费。无论合同做高还是做低，中介费一般按照买卖双方约定真实价格收取。

一般采用速算公示为：中介费=房价*2%+10000。

一般中介公司的中介费都有一定浮动空间，也就是所谓的折扣，去年5折也比较常见。这个具体看买家和中介公司协商。

案例试算：

小红在城西看中了一套新房，但是因为名下已经有2套，需要卖掉一套才有购房资格。所以小红打算把名下一套刚满5年的89方的房子卖掉。

小红的同事小明刚来杭州不久，打算买一套当婚房，正好看中了小红要卖的这套房子。双方约定以300万成交，并联系了一家认识的中介公司。

中介老板答应中介费给5折，并建议他们把合同价做低到250万，小明和小红表示认可。

求小明一共需要支付大概多少税费呢？

算出来的朋友可以在下面留言哦。

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