市场十问之六：房产投资的逻辑变了吗？

市场焦点（六）

房产投资的逻辑变了吗？

关键词 —— “房产”

“住房商品化”以来，随着城市化进程的加速和城乡居民购买力的提升，我国经历了一个房产的“大牛市”，甚至有人在互联网上提出了“北京上海永远涨”的口号，对房价宗教般的信仰受到众多追捧。

在走牛的大势中，也有几次因政策和供需变化导致的价格回调，但是人们最终发现：所谓“狼来了”过后，反而是房价的更上层楼，投资信心越来越足。

“因为重要，所以不能出事”的逻辑对不对？适用于当下的楼市吗？房产的投资逻辑是否正在悄然变化？

【参考回答】

说明

想要把“房产投资”这么大的话题一次性讲清，还是挺难的。本文遵循这样几个原则来展开讨论：

① 省了对于“众所周知”的事实和数据的赘述；

② 仅分享经作者多年思考所得的“个人观点”；

③ 搭建“分析的框架”，内容可自行更新补充；

④ 分为几个相互独立的“小专题”供读者参考。

中国特色

房产的“消费投资二重性”中外皆然，但是在我国百姓的心目中，还有着某种特殊的情感价值。

借用一下“地理决定论”的观点：所谓安土重迁，是东面大海、西隔大山的华夏农耕民族的传统文化，“土地”给中华儿女心灵深处带来的安全感和可靠感非常独特。时代传袭，人们对“家”的概念，首先体现在上面的“宝盖头”，也就是物理意义上的遮风挡雨的硬质结构（现代的钢筋混凝土），home常被约等于house。房产带给家庭成员带来独特的情感价值：拥有货币或其他资产的满足感不如等值房产，“溢价”就发生在此。

走出两千年的“旧社会”不足百岁，“男女平等”仅仅体现在日常起居和行为方面，但并真正内化在人们的思想观念中。“男方要准备婚房”的传统模式在改革开放之后反而汹涌回潮，并以新的形式对家庭观和婚恋观产生影响。“适婚年龄”被扭曲为“买房年龄”，有房成为结婚的必要但不充分条件：举债也比租房强。显然，这是违背经济学常识的，租房的流动性好，通勤成本低；而举债的付息成本高，经济压力大。

记住：当一个投资决策在经济学意义上“不划算”的时候，一定是感情因素在发挥作用（当然，还有一个因素就是对房价持续上涨的预期，让买房人觉得时不我待）。

此外，“活给别人看”的不自信和“打肿脸充胖子”的虚荣心，也会让大部分人把“有没有房子”作为衡量自身价值的标尺。其实，即使狭隘地用“财富”来标识成就和社会地位，也不是一个人的“总财富”，而是“净财富”，也就是总财富减去总负债。

租售比

上述分析也可以用于解释为什么中国的“租售比”，也就是月房租除以房屋总价，会远低于国际水平。（国际上的合理租售比通常在1:200到1:300之间，但是我国当下的租售比均值在1:600左右。）

如果静态地看投资回报，我们给国际水平取平均值为1:250，买房出租的年回报率就是12:250=4.8%，这在低利率的发达国家是相当吸引人的税前收益了。如果按1:600计算我国的年度投资回报率，就是12:600=2%，遑论那些租售金额更悬殊的城市，甚至不足1%。

反过来理解投资回报，就是拥有500万资金和购置500万房产的区别：前者每年的无风险投资收益（利息）即使只有3-4%，也足以支付各类宜居区域的房屋租金，而持有房产呢？不仅不能收“小利息”，如果向银行贷款，还要支付“大利息”。

当然，买房有交通成本，租房有换租成本，最重要的是对于房价的预期：房价越来越贵，晚买不如早买！

在投资决策中，一定要分清楚哪些是“事实”，哪些是“预期”，在把两类要素同时纳入考量的时候，需要保持清醒，并对“预期”怀有一定警惕。

房价走势

“我国的房价到底会怎样走”是本文所有立论的基础和主要参考依据。

“房价走势”是一个永远存在巨大争议的热门话题。我不想通过连篇累牍的论述把读者带入信息和观点的汪洋大海，只为读者提示两个认识误区，再贡献一个分析框架：

误区一：不能简单地“用历史预测未来”，因为影响判断结果的内、外部因素随时都在变化中。

误区二：该不该 ≠ 能不能 ≠ 会不会。“该不该”是意识层面的价值判断；“能不能”是行为层面的主观努力，“会不会”是现实层面的客观结果，受到“自然规律”的决定性影响。聪明的读者可以从刚刚过去的三年防疫故事中，做出自己的回顾与反思。

思维框架：把房价的全部影响因素房产投资，分别归入两个大类——“看得见的手”（人为的政策干预）和“看不见的手”（以供求为核心价值规律），再去当这个“掰手腕”比赛的裁判。

以上三点，恐怕是史上对“房价怎么走”这个问题的最为简练而不失完整性的分析了。至于结论，也就是哪只“手”将会胜出，并不重要。答案越不一致，说明交战越激烈，结局也会越精彩。

投资建议

1. 世上本不存在什么“刚需”，这个词和这件事都是人为创造的。在经济环境尚未明朗之时，只有“活下去”才是刚需。不要轻易以“刚需”作为懒于思考的借口。

2. 我们承认改善需求的存在，既要考虑到享受到“改善”越早越好的“时间成本”，也要考虑到为改善而负债的利弊得失。

3. 勿以“不买房，钱就会贬值”自欺。君不见2022年的CPI涨幅只有2%，这意味着任何一笔超过2%的投资都能“跑赢通胀”，而房产是否具备这样的能力房产投资，反而并不确定。

4. 那些把“如果不买房，也没什么可投的”这句话挂在嘴边的人们可能忘了：有时候，“什么都不投”恰恰是个最好的选项，所谓“现金为王”是也。

5. 有人说“买了房子至少有个实实在在的东西放在那儿”。其实，把“房子”二字换成很多东西，这句话都是成立的，流动性似乎还能更好，变现更方便。

6. “脱实向虚”是家庭财富解构变化的趋势，原因：不动产价格的不确定性、折旧损耗，以及变现的难度。变现速度和变现价格都不会是零，但是互成反比。

7. 私有产权受到法律保护，是房产真正拥有期价值的基础。往边上看，1:200的房子是永久产权；往过去看，历史里写着成败得失。

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