购买私人岛屿的入门指南

有时，中介们为了卖出一套房子必须付出加倍努力——这意味着在下班以后还要带客户看房或者驾车出城。而对于爱德华•德•马莱•摩根(Edward de Mallet Morgan)来说，加倍努力意味着脱掉外衣和鲨鱼一起游泳。

摩根正在帮助房地产代理商莱坊(Knight Frank)出售加勒比海上的私人岛屿。当有客户怀疑生在这片海域的铰口鲨可能会伤人时，他有义务向客户证明他们的想法是错的。

欢迎来到“曲高和寡的炫耀性资产世界”他说。

目前全世界可供出售的私人岛屿不计其数，例如爱琴海中面积仅三英亩的礁石岛，遥远的巴哈马群岛中的生态前哨，以及塞舌尔群岛中的豪华度假村。私人岛屿非常昂贵，建设成本就像天文数字，同时陷阱也不少。

通过采访多名销售私人岛屿或有在私人岛屿上生活经验的人士，我们试图弄清在购买私人岛屿时如何避开麻烦。以下是我们关于购买私人岛屿的几条建议。

在哪个区域买？

“私人岛屿永远是一个梦想：这不是一件容易实现的事，也一点都不平淡无奇。这是一件非常特别的东西。”约翰•布兰考(John Bracco)表示，他是佳士得国际房地产(Christie’s International Real Estate)下属子公司Immobilsarda的销售主管。

布兰考的业务主要分布在意大利附近海域，他表示，私人岛屿能够提供很好的私密性以及与自然的联系。在地中海地区，他补充称，私人岛屿还具有稀缺价值：“这里和有数百个私人小岛可供出售的加勒比海不同。”

不管你在哪里买岛，总会遇到一些复杂情况。布兰考称，在意大利附近海域，几乎所有岛屿都归国家所有并且不可出售。可供出售的岛屿通常也都具有限制开发的严格条款。但即便如此，他说:“也还是有人想要购买他们无法在上面建房子的岛屿。”

在加勒比海的绝大部分地区，购买私人岛屿的交易受英国法律体系管辖，这使得相关交易相对简明直接。很多具有永久地权的岛屿都归控股公司所有，因此交易多以股权出售的方式进行，德•马莱•摩根表示。

在泰国以及亚洲其他地区，具有永久地权的岛屿非常少见，外国人通常被禁止拥有岛屿，岛屿买方在最终确立所有权时也可能遇到困难，他补充称。在南太平洋国家瓦努阿图，不存在永久地权土地，但在任何时刻都可以通过支付一笔费用的方式延土地租赁期。

一旦你买下了专属于你的岛屿，等待你的下一个问题就是岛上建设。在加勒比海地区，对岛屿的所有权可延展至高水位线处，建设码头还需获得特别许可。

为了赚钱还是享乐？

购买一座岛屿以供私人使用，类似于购买一座昂贵的住宅，约翰•克里斯蒂(John Christie)表示。他是巴哈马房产中介机构HG Christie的首席执行官，“每天从早到晚都在售卖岛屿”。

但如果你想把你的私人岛屿打造成一个商业项目，将可能面临更加复杂的情况。在巴拿马群岛，出于商业目的购买岛屿的买家需要获得来自政府投资管理部门的批准。据克里斯蒂估计，巴拿马地区约80%的购岛者都是出于家庭居住目的，这有助于他们以更快的速度走完政府审批流程。但他表示，拿到政府许可以后私人岛屿，有些人确实会转而实施营利性的商业计划。

“建筑成本无疑会奇高无比，因为任何材料都必须用船或飞机运到岛上。”贡多洛•戈登称，“在大陆每平米3000美元的建筑标准在岛上的花费可能会翻一倍。”他表示。

马克（这并不是他的真名）拥有拉塔罗(Lataro)岛，这是瓦努阿图附近一座面积719英亩的岛屿，他花了十年时间在这座满丛林的岛上进行建设。据他估计，从该地区其他地方运到岛上的建筑材料能装满60个集装箱，其中绝大部分靠的是一只为此运输任务专门打造的驳船。拉塔罗岛目前通过Incognito Property以995万美元的价格挂牌出售。

“现实是，你可以用500万美元至1500万美元的价格买下不附带任何建筑物的岛屿。而实际的购买价格应当包括岛屿的开发成本与时间成本。”德•马莱•摩根表示。

考虑后勤问题

当拉塔罗岛的建筑工程启动时，马克成箱成箱地购买锯子。本地劳动力同样带来了挑战：“他们不知道如何使用螺丝起子。”

“你必须百分之百地自给自足：有机污水处理，太阳能面板、一口井、一颗用于连接互联网的卫星。在咸水岛上你还必须有一口附带海水淡化设备的井。”布兰考说。

高度的与世隔绝是以牺牲便利性为代价的。“如果你身处最偏远的法属波利尼西亚，有人被鲨鱼咬伤，你必须思考的是：‘我距离文明有多远的距离？’”德•马莱•摩根称。

但岛上生活也有一大优点，马克说——他在自己位于新西兰海岸附近的游艇上对我讲到。“我们发现那座岛屿是一个避税天堂——这是一个实实在在的巨大红利。我们为岛屿运营所支付的费用，都在税收中抵减了。因此运营岛屿变成了免费的。”

考察你的邻居

”我见过很多外籍人士乘兴而来却遭遇重大挫折，他们把本地居民当作白痴，因为本地居民具有不同的做事标准和价值观。”马克说私人岛屿，他聘用本地人并尊重他们的做事方式。

不过马克也曾遇到过一些曲折。“当我们来到岛上时，一些村落之间正在经历战争，村民们互相残杀。如果你解雇他们，他们真的会到你这里来并试图把你干掉。”他表示。

岛屿买家们最主要的需求之一是私密性，但不速之客很难防范。“你可以在荒无人烟的地方拥有一座属于你的岛屿，随后你会发现一艘150米的超级游艇突然出现并停泊在岛边。如果游艇上的人玩迪斯科，你完全能够听见，岛的周围还会响彻水上摩托艇的尖啸声。

你还应考虑谁可能很快会成为你的邻居。在瓦努阿图和范围更广的太平洋岛屿上，马克说，“土地面积较广的岛屿似乎都被中国人买光了。”甚至有传言称，在中国与瓦努阿图主岛埃斯皮里图桑托岛(Espiritu Santo)之间将开通直航航班，作为中国“一带一路”计划的一部分——该计划关注陆路运输“带”以及海上航运线或者“路”——这预示着投资将大量涌入瓦努阿图地区。

关注潮水

除了上述平淡无奇的注意事项之外，还有一个与生存关系更紧密的问题。在“小管岛”，每座建筑都有可遥控操作的百叶窗，仅需按一下按钮百叶窗就能统一关闭。加勒比海上的洪水与飓风可能造成巨大灾难，气候变化也令人担忧。

“对于岛屿来说，这是一个重大问题。”贡多洛•戈登称，“希腊的岛屿较为多山，因此你可以将你的别墅建在山顶。但在马尔代夫的某些岛屿，地势最高点海拔仅约1.5米。如果你的这座岛屿同时又处在旋风带，就很成问题了。”

私人岛使用种类

私人小岛交易主要分两种，一种是 freehold，一种是leasehold。

前者意味着永久产权，岛上的土地和任何建筑物都完全属于买主，美洲、加勒比海地区和欧洲，大部分都属于这种产权。

后者意味着租赁产权，交易者只是临时占有该岛屿。这种产权的岛屿相对便宜。亚洲和大洋洲的部分国家，非本国居民购买岛屿，只允许采取租赁的形式，产权在10-99年不等。

北美地区：美国和加拿大，价格区间一般在25万美元到1000万美元。

好处是，政策比较稳定，交易相对成熟，另外，加拿大和美国可以为外国投资者提供永久产权。

南太平洋地区：澳洲、斐济、法属波利尼西亚、汤加、瓦努阿图等。

最贵的地区之一，大部分区域属于租赁产权。

中美洲地区：巴拿马、哥斯达黎加、洪都拉斯、尼加拉瓜等。

巴拿马是最中美洲地区最合适交易的市场，金融业、法律、交通、医疗都很完备。另，某些中美洲地区的价格会大大低于加勒比地区国家。

加勒比海地区：巴哈马

基本上，一说起私人小岛，最先想到的就是加勒比地区。约翰尼·德普、大卫·科波菲尔等诸多名人都在这个地区买了私人岛屿。

巴哈马是世界上最成熟的私人岛屿交易市场，且数量最多，这个地方毗邻美国，旅游业发达。除巴哈马以外，加勒比地区的其他国家可售的岛屿并不多。大部分巴哈马岛屿都是永久产权。

亚洲地区：东南亚，泰国、马来西亚、菲律宾

主要集中在东南亚那块，但每年流入市场的可供交易的岛屿并不多，泰国和马来西亚对国际投资者来说是两个最热的两个市场，但由于近些年，东南亚旅游逐渐兴起，这个地方的私人岛屿的价格也水涨船高。

菲律宾的岛价格比较低，但该地区政策的不确定性较大，可能出现政府出尔反尔的情况。

欧洲：地中海地区，比如希腊。英国不列颠群岛，斯堪的纳维亚群岛，如挪威、瑞典、芬兰的海湾。

希腊的海岛价格在200万美元至2500万美元之间，不列颠群岛的价格一般是400万美元起，北欧的一些岛屿价格比较低，有些甚至低于100万美元。

目前市场份额最大的是美国和加拿大地区，这两个地方的本土卖家也占大多数，而加勒比地区、中美洲、南美洲及大洋洲地区，大部分买家是外国人。

从美国缅因州到意大利西西里，再到巴哈马，有一些在售的精品小岛从100万美元到300万欧元不等，其中还有的会送游艇。

拉姆岛(Ram Island)

美国

售价：149.5万美元

位置：靠近缅因州圣乔治半岛(St George Peninsula)。从距离大陆最近的维勒湾(Wheeler Bay)到诺克斯县(Knox County)地区机场约需20分钟。

岛上情况：这是一座面积5英亩的小岛，拥有1700英尺的海岸线以及一座拥有四个卧室、由五栋建筑物组成的住宅。

推荐理由：主楼有一间装有全尺寸落地窗的八边形图书馆，随岛出售的还包括绝大部分家具，一艘划艇、多只皮艇，以及一条波士顿威拿(Boston Whaler)生产的130型超级运动艇。

房地产经纪商：LandVest，电话：+1 207 236 3543

伊索拉德莱费姆米内岛(Isola Delle Femmine)

意大利

售价：290万欧元

位置：位于西西里，距离与该小岛同名的伊索拉德莱费姆米内镇仅300米。从该镇前往巴勒莫省(Palermo)的法尔科内-博尔塞利诺机场(Falcone-Borsellino)开车需要13分钟。

岛上情况：这座面积15公顷的小岛上仅有一座建于16世纪的暸望塔，当时是作为海岸防卫系统的组成部分而修建的。

推荐理由：伊索拉德莱费姆米内镇拥有可以玩潜水、帆板以及驾船出航的海滩。沿着海岸线是一片面积585公顷的自然保护区，保护区内有徒步步道以及岩洞。

房地产经纪商：Christie’s International Real Estate，电话：+39 0575 788948

王子礁岛(Prince Cay)

巴哈马

售价：107.5万美元

位置：王子礁岛是阿巴科群岛(Abacos)的一部分，后者由巴哈马一连串绵延120英里的岛屿组成。王子礁岛距离西班牙礁岛(Spanish Cay)上的简易机场大约3公里。

岛上情况：这是一座面积9公顷、几乎未开发的加勒比海小岛。

推荐理由：岸边岩石围成的小圈形成了该岛自有的潟湖——这在阿巴科群岛中很少见。

房地产经纪商：Christie’s International Real Estate，电话：+1 242 322 1041

一个希腊小岛上的建筑奇迹

希腊

在喀帕苏斯岛(Karpathos)岩石嶙峋的悬崖上，有一座由斯德哥尔摩OOAK Architects建筑事务所打造的庭院住宅。喀帕苏斯岛是一座爱琴海上的希腊岛屿。这座灰色的、形如盒子的建筑物盘踞在悬崖上，如悬臂般支撑在悬崖边缘。

虽然这座住宅与周围粗犷的环境显得格格不入——住宅的线条和几何形状都极尽简洁——通过采用粗糙、未经抛光的混凝土作为外层材料，这座住宅的设计师认为其与所处环境达成了和谐一致。

OOAK建筑事务所合伙人玛丽亚•帕帕菲戈(Maria Papafigou)表示：“这个设计的精髓在于展现我们能够以多么有限的投入产生多么显著的影响。”

这座房屋的主人——一个常住巴黎、热爱帆板的家庭——花了很时间才找到合适的筑屋地点。屋主一家表示，这座岛上绝大多数地方都“过于荒芜、过于干燥以及过于多风”。最终他们找到了完美的建筑地点，视野绝佳，同时在悬崖和周围植被的保护下又避免了强风吹拂。“绝大多数建筑工人来自本岛，我们很快感到这已经成为了一个社区项目。”屋主一家称。

在如此偏僻的地点建筑房屋面临很多挑战。帕帕菲戈说，将各种建筑材料运到岛上导致了从货物损毁到延误等各种问题。

“即便庭院中栽种的那棵树也去康复所待了两个月。”她表示，指的是这棵树被迫去克里特岛(Crete)的苗圃休养生息了一段时间。但帕帕菲戈指出，为了创造出“较为不同凡响的景观”这些麻烦都是值得的。

编辑✏️嬛嬛

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