北京别墅这十年！

有人问，北京这十年来，别墅市场到底是进步了？还是退步了？

如果从市场容量上说，从2008年到2017年这十年，北京别墅总供应了40466套，面积达1330万平方米；共成交37559套，成交面积为1210.8万平方米，十年的销售金额超过3500亿。

通过数据能看到，北京2015—2017这三年成交量明显放大，均价快速提升，别墅市场走出了之前达五年的低迷周期。

如果从资源条件上说，北京的土地愈加稀缺，拥有独特自然资源和生态环境优势的别墅项目越来越少，加之近些年对规划指标的严格限制，导致别墅形态逐步向高密度产品过渡，区位也更加分散，集中的传统别墅板块几近瓦解。

如果从产品迭代上说，北京这十年别墅产品创新不小，进步很大。

既有风格上，从传统欧式、地中海式，到现代古典、现代中式的演变；也有形制上，从联排到合院，从叠拼到叠院的迭代，地下空间的价值在这十年中被最大化的挖掘；甚至在交付上，别墅精装亦有星火燎原之势。

梳理十年的别墅市场，项目很多、区域很杂、难以面面俱到。在此，『地产营销人』只能抓住几个方面的主要特征，做个概括的简析。

十年前，别墅并非是购房者选择的主流产品。那时新房普宅的供应还相当充裕，市场正处于刚需为主的阶段。

当时，别墅项目基本上都分布于五环之外，显然也不是刚需能接受的区位。只有相对提早进入居住改善或是生活富裕的人群才会购买别墅，但这部分需求在十年前，是一种边缘性需求。

十年，别墅变成主流产品

那么，别墅在北京楼市是如何从“边缘”变“主流”的呢？

『地产营销人』认为，有两个核心原因。一方面，前面提到的土地日渐稀缺，别墅用地被禁止，四环内不允许建住宅等市场变化，导致普宅项目也开始迁移到五环外的新城区。

由此导致普宅与别墅之间原有的地段差异缩小了。当别墅和普宅同处一个区域板块，除了价格因素的考虑，大家对于选普宅还是选别墅，已没有明确的分界，两者的需求呈现模糊化。

另一方面，自两年前北京改善需求爆发，对居住升级，舒适度提高等相关品质的层面，别墅产品更能满足新需求，其类型优势反而凸显出来。

正是市场和需求在十年来的巨变，激发了别墅从“边缘”到“主流”的阵地转移。

十年，别墅形态今非昔比

早期别墅类型，以联排、独栋居多，但是随着规划的苛刻，别墅的容积率逐年变高。

特别是近三年，叠拼别墅市场份额突然增大，占据了供应和成交的主力地位。联排、独栋产品被压缩，独栋甚至到了只能消化存量的境地。

所以，我们看到叠拼别墅的创新最具颠覆性。

『地产营销人』记得，早期的叠拼别墅，上叠带露台，下叠带花园，没有电梯，没有地下，是一种过渡产品。

但现在的叠拼别墅，上下叠都有各自的花园和地下空间，并配有电梯，不仅消除了过渡的特征，上下叠变得均质，形态甚至向联排、独栋的特质去靠拢。

而联排日渐合院化，这也是在满足规划密度的同时，营造出的更佳院落体验。另外，合院的盛行，也是新中式审美的推动，在产品外形和精神内涵上借机实现了统一。

顶级独栋别墅，原来都诞生在传统的别墅区，或是近城区的地段，但现在只有少量老项目还具备这一特征。后来入市的新项目板块属性已不明显，即使在六环外或者资源得天独厚的区域也具备了出现顶级独栋的条件。

独栋别墅的固有板块认知彻底打破。独栋也变成楼市中最稀缺的品类，甚至有可能成为最早告别北京市场的居住品类。

十年，房企推动别墅变革

在这十年北京别墅的发展历程中，一些品牌房企开发的项目，一定程度上标注和定义了产品迭代的轨迹，为楼市做出了不可磨灭的贡献。

十年前龙湖进入北京，其打造产品的能力让龙湖赢得了“别墅专家”的美誉。其中，09年的颐和原著树立了别墅产品的新高度，奠定了龙湖“原著系”在今天市场的地位。

泰禾在北京让“院子”系大热，泰禾北京院子、丽春湖院子等代表项目叫好又叫座，形成了独特的品牌IP，开创了新中式别墅的先河。

近几年，天恒打造的城市别墅令人印象深刻，特别在叠拼产品的研发、创新上，已经实现了“五代”进化，积累起巨大的产品优势。

天恒在城市别墅的打造理念上，主张“回归院生活、回归城市生活”。在五六环潜力板块做叠拼，高效利用空间、下叠中叠附赠院落，配置私家电梯，同时尽量保证每户独立入户。使得别墅产品回归城市、占据主流。

纵观北京十年的别墅市场进化，在区域上，完成了从远郊回归城市的历程；在形态上，实现了从联排、独栋的充裕，到叠拼占据主流的态势；在品牌上，各房企不断精进产品、推陈出新，塑造出带有标志性的别墅经典案例。

无论楼市周期如何起伏，强大的改善动力依然会让别墅市场持续向好，对此，『地产营销人』坚信不疑。

前不久受邀参加了天恒集团在什刹海西海艺术馆举办的“天恒别墅年”盛典活动。在发布会上，『地产营销人』体会到天恒这些年打造别墅的心路，同时见证了天恒对北京别墅十年发展所做出的贡献。

截止目前，天恒集团地产业务下属开发项目累计28个，操盘项目已达18个，待开发体量208万平米北京别墅，存量货值超500亿元。天恒在售的商品房中，别墅的产品比例高达40%。

2018年天恒开创了“九墅冠京华”的战略格局，这九个别墅分别包括房山区域天恒京西悦府、天恒乐墅、天恒摩墅、天恒水岸壹号；丰台四环中轴线上的中粮天恒天悦壹号；也有雁栖湖边上的半山世家；孙河中粮、旭辉、天恒联手的瑞悦府，此外在永丰和后沙峪，天恒还有两座别墅项目。

北京的别墅离不开三大水网、五大水系，以及当代的四大郊野公园，而天恒的别墅就是围绕这些天赐资源和一些城市配套所建，自然属性、城市发展和产品创新是天恒项目最重要的属性。

天恒别墅产品基本分为以摩墅、半山世家、永丰项目、水岸壹号、后沙峪项目为主的资源占有型别墅，以天悦壹号、京西悦府、乐墅、孙河项目为主的城市配套型别墅。

天恒迎合市场需求爆发，产品线丰富，天恒将自己对京城传统文化理解和对现代人居变化的洞察体现在产品之中。所有别墅都是因地制宜，既有资源性产品天恒别墅山，也有最亲水的水岸壹号别墅，还可以在城市中建造城市别墅。

天悦壹号别墅，是天恒“最城市化”的别墅；京西悦府是最新的别墅，可以说是天恒第五代现代别墅的代表，是目前北京市场上价格最亲民的别墅。为了让追求美好生活的家庭也能拥有别墅生活，天恒打造了总价400万其的中产别墅。

天恒的别墅也是有历史、有故事、有情怀的。

作为北京西城区下属的国有企业，天恒主动承担社会责任，从2013年开始着手什刹海65个院落的修缮与保护，截止目前，天恒集团累计已实施修缮院落43处约5000㎡。2018年北京别墅，天恒还将全力实现22处院落约1000㎡的修缮开工。

天恒将修复什刹海古建的经验，运用到别墅产品的设计和打造中，用最精湛的工艺、最质朴的初心，创作最美好的别墅作品。

天恒集团一直致力于传统文化复兴，因此在做别墅上，基本标准是两个回归：一个是回归院生活，一个是回归城市。既要有理想生活，也要有理想环境。

值得一提的是，位于丰台的天悦壹号，以及位于房山的水岸壹号和京西悦府项目，在叠拼设计上明显引领了别墅市场的趋势，将一成不变的居住方式由平面改为垂直分布，继承并再造了北京院居文化。

十年，一晃而过，我们嵌入在生活的日常中不易察觉时光的流逝。

拥有一套别墅，是每一个家庭的梦想，真心希望让房价等等我们的收入，让更多人未来有机会住进“回归院落、回归城市”的别墅之家。

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